賃貸借契約の更新交渉で家賃の減額を求められた時、どのような対応をとればよいのでしょうか。
また、適正な値上げをしたい場合の交渉方法を知りたい方もいらっしゃるでしょう。
この記事では、賃貸借契約の更新交渉について、家賃の値上げ交渉の仕方や、よくあるトラブルについて解説しています。
入居者から賃貸借契約の更新交渉されたときの対応
入居者から賃貸借契約の更新交渉を受けても、近隣の家賃相場と比較して賃料が適正額であれば、値下げを拒否できます。
しかし、安易に拒否してしまうと退去され賃料が減る可能性もあり、対応は慎重におこないましょう。
退去後の原状回復費用と値下げ後の1年分の賃料を比較し、原状回復費用の方が高ければ、更新交渉に応じるのも良いでしょう。
近隣の類似物件の家賃を提示することで納得してもらえたり、共用部の修繕などの代替案の提示で値下げ交渉に応じなくて済む場合もあります。
賃貸借契約の更新交渉で家賃値上げは可能か？
家賃の値上げは、法律上の以下の条件を満たさなければおこなえません。
●周辺の家賃相場があがった
●固定資産税など税額が増えた
●家賃が周辺の相場より低い
再開発や新駅の開業によって周辺の家賃相場が上がったり、地価の上昇により固定資産額評価額も上がったり、納税額が増えることを理由に家賃値上げの交渉は可能です。
また、そもそも周辺の相場よりも家賃が低い場合も交渉できます。
値上げは任意のタイミングでおこなえますが、入居者への提示を更新時期におこなうのは避けましょう。
更新時期に値上げをおこなうと、3割は更新せずに引越すというデータがあります。
賃貸借契約の更新交渉中におこるトラブルとは？
契約更新の合意がとれないまま契約満了日を迎えると、契約が自動更新されます。
これを「法定更新」といい、法律の下で強制的におこなわれるものです。
たとえば、入居者が家賃減額を求めますが減額が妥当とする根拠を提示できず、大家が受け入れないまま契約満了日を迎え法定更新されたケースがあります。
大家は、法定更新から2か月後に未払い家賃と更新料を請求し、応じない場合は契約を解除する旨を入居者へ伝えました。
しかし、入居者は家賃と更新料を支払わず裁判にまで発展しました。
このように、更新交渉の対応次第ではトラブルにつながることがあります。
まとめ
賃貸借契約の更新交渉に対応するためには、周辺の相場などをあらかじめ調べておくことが必要です。
値下げに応じる以外にも、共用部の修繕などの代替案で納得してもらえることもあります。
周辺家賃相場の上昇などの理由があれば家賃値上げは交渉できますが、更新時期の交渉は避けるようにしましょう。
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