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原状回復費用の特約とは?基準や無効となるケースも解説

カテゴリ:賃貸管理

原状回復費用の特約とは?基準や無効となるケースも解説

賃貸契約において、原状回復費用の特約をめぐる問題に悩まれている方も多いのではないでしょうか。
特約の有効性や適切な内容について、不安や疑問を抱いている賃貸人や入居者の方も少なくないでしょう。
本記事では、原状回復特約とはどのようなものか、基準や無効となるケースについて、国土交通省のガイドラインを踏まえて解説します。

入居者に原状回復費用を負担させるための特約とはどんなものか

賃貸契約において、適切な特約を設けることで入居者に原状回復費用の一部負担を求めることができます。
ただし、原則では退去時の原状回復費用は賃貸人が負担すべきもので、契約書に特約を記載する際は、3つの重要な要項を満たす必要があります。
まず、特約の必要性があり、暴利的でない客観的・合理的な理由があることです。
次に、賃借人が特約によって原状回復義務を超えた義務を負うことを認識していることです。
そして、賃借人が特約による義務負担の意思表明をしていることとなります。
借主が一方的に不利な負担割合ではない、かつ借主がその特約について理解していることが有効な特約にするためには必要です。

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原状回復特約が有効であると判断される基準について

原状回復特約の有効性は、国土交通省のガイドラインで定められた4つの基準によって判断されます。
このガイドラインは、契約書に記載・説明すべき重要な内容を明確にしているものです。
まず、特約の対象となる具体的な箇所や設備を明記することが求められます。
次に、借主が負担する金額は、賃貸契約時にわかる内容になっているか確認することが必要です。
さらに、借主の「義務以上の負担」であることについての認識が必要です。
最後に、負担度合いが正当なものかどうかが重要となるでしょう。
これらの要素を満たすことで、特約の有効性が高まるでしょう。

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無効となるケースについて

原状回復特約が無効となるケースには、主に4つの要因があります。
まず、範囲・金額が明示されていない場合、特約の効力が認められません。
次に、契約書の末尾に修理費用の単価を記載している場合も、入居者には費用は算出が分かりづらく特約を有効と認めないでしょう。
さらに、原状回復費用が家賃月額の4倍以上となる特約は、過度な負担として無効あるいは一部無効とされる可能性があります。
たとえば、月額10万円の物件で40万円を超える負担を求めるのは適切ではありません。
最後に、通常損耗や経年変化による劣化まで入居者負担とする特約も無効となる可能性が高いです。

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まとめ

原状回復費用の特約は、賃貸契約において入居者に一部負担を求めるものですが、その有効性は厳格に判断されます。
原状回復特約が有効であると判断されるには、国交省のガイドラインに基づく4つの基準を満たし、特約内容が明確で具体的であり、入居者への十分な説明と同意が必要です。
なお、過度な負担や不明確な内容は無効となる可能性があります。
代々木八幡の賃貸なら朝日ホームズ株式会社にお任せください。
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