遺産分割前に不動産売却は可能？売却手順と注意点について解説

親などの遺産を相続すると相続人には相続税が課されますが、遺産が現金より不動産のほうが多い場合、相続税の支払いに関して不安になりますよね。
不動産を売却すれば公平に現金を分けることができるため、遺産分割協議の前に現金化したいと考える方もいらっしゃるでしょう。
そこで今回は、遺産分割前に相続不動産を売却することは可能なのか、またその場合の手順や注意点について解説します。
不動産を相続して遺産分割でお困りの方や、相続を控えている方はぜひ参考にしてみてください。

遺産分割前に不動産売却をおこなうことは可能なのか

相続が発生すると、だれが、どの財産を、どれくらいの割合で取得するのかを相続人全員で協議して決める必要があります。
これを「遺産分割協議」といいます。
不動産は物理的に分割できないため、遺産分割協議で揉めごとが起きやすく、協議が進まないケースも珍しくありません。
では、遺産分割の前に現金化することはできないのでしょうか。

遺産分割前の不動産売却は可能

結論からいうと、遺産分割の前に不動産を売却することは可能です。
その場合は、以下のポイントについて理解しておきましょう。
1つ目は、相続人全員の同意が必要です。
相続が発生したあと、遺産分割協議が成立するまでのあいだ、不動産は相続人の共有財産となります。
共有財産である不動産を、個人の判断だけで売却することはできません。
したがって、遺産分割の前に不動産売却をおこなうためには、売却することについて相続人全員が同意していることが前提です。
2つ目は、遺産分割前の不動産売却は遺産に含まれません。
遺産分割前に不動産売却をおこなった場合、その不動産は遺産から外れ、代わりに売却代金が遺産分割の対象となります。
つまり、遺産分割協議での合意に基づき、不動産の代わりに現金を分配できるのです。
不動産を現金化すれば、1円単位まで公平に分割できます。
遺産分割協議で揉めて話が進まないといったトラブルを避けることができ、相続税の支払いのための資金も得られるため、不動産売却に反対する方がいない場合におすすめの方法です。
3つ目は、相続登記が必要です。
亡くなった方の名義の不動産を売却することはできません。
相続時に不動産売却をおこなう場合は、不動産の名義を被相続人から相続人に変更する「相続登記」が必要です。
なお、2024年4月1日から相続登記は法律上の義務となったので、不動産を相続したことを知った日から3年以内に登記を申請しなければなりません。
正当な理由なく怠った場合は過料の対象となる可能性もあるため、必ず手続きをおこないましょう。
4つ目は、未同意での売却や売却代金の未払いに注意しましょう。
相続人全員の同意を得ないまま不動産売却をおこなったり、売却代金をほかの相続人に分配しなかったりといった行為は、不法行為に該当します。
その場合は、ほかの相続人から損害賠償を請求される可能性があります。
共有財産である不動産を遺産分割前に売却する場合は、相続人全員の同意を得たうえで売却し、速やかに売却代金を分配しましょう。

遺産分割前に不動産売却をおこなう手順

遺産分割協議をおこなう前に相続不動産を売却する場合、どのような手順に沿って進めると良いのか、事前に流れを把握しておくと安心ですよね。
そこで次に、遺産分割協議の前に不動産売却をおこなう場合の手順について解説します。
遺産分割前に不動産を売却する場合は、以下のような手順で進めます。

●相続人を確定する
●売却の同意を得る
●相続登記をおこなう
●売却を依頼する
●売買契約を結ぶ
●決済・売却代金の分配

それぞれの手順について、順番に解説します。

相続人を確定する

まず、相続人を確定しなければなりません。
被相続人の出生から死亡までの戸籍を調べ、相続人を確定してください。

売却の同意を得る

先述のとおり、遺産分割前に不動産売却をおこなうためには、相続人全員の同意が必要です。
口約束ではなく、同意を得た証拠となる書面を作成することをおすすめします。
また、売却後の分配方法についてもあらかじめ決めておきましょう。

相続登記をおこなう

相続人全員の同意を得られたら、相続登記をおこないます。
このとき、単独名義で登記をおこなったほうがスムーズです。

売却を依頼する

不動産売却は、不動産会社に仲介を依頼して買主を探すのが一般的です。
まずは査定を依頼し、仲介を依頼する不動産会社と媒介契約を結びます。
媒介契約を結んだ不動産会社は、チラシを作成してポスティングしたり、インターネットに物件の情報を掲載したりといった売却活動をおこなって買主を募ります。
購入検討者が現れると、ほとんどの方が内覧を希望するため、清掃や換気など準備をおこなって快く対応しましょう。

売買契約を結ぶ

買主が決まったら、不動産の状態や売買価格、取引の条件などに関する交渉をおこなうのが一般的です。
契約内容について双方が納得したうえで売買契約を結びましょう。

決済・売却代金の分配

買主の住宅ローンの審査状況にもよりますが、売買契約を結んでから決済までに、1か月～2か月ほどかかります。
決済日に売却代金を受け取ったら、その日に所有権移転登記をおこなうのが一般的です。
受け取った売却代金は、法定相続分に応じて分配するのが基本です。
あらかじめ相続人全員で決めたルールがあれば、それにしたがいます。

遺産分割前に不動産売却をおこなうときの注意点

遺産分割前の不動産売却が可能であることや、売却の手順について前章で解説しましたが、売却を進めるうえで注意したほうが良いことがあれば知りたいですよね。
そこで最後に、遺産分割前に相続財産である不動産を売却する際に知っておいた方が良い注意点について解説します。

注意点1：売却後に遺言書が見つかっても撤回できない

相続においては遺言書が優先されますが、遺産分割前に不動産を売却して所有権を移転した場合、あとで遺言書が見つかっても契約を撤回することはできません。
そういったリスクを回避するためには、相続が発生した際に遺言書の有無をしっかり確認しておくことが大切です。

注意点2：単独で登記申請する

相続登記の際に、不動産を相続人の共有名義で登記することも可能です。
しかし、共有名義の不動産を売却する場合、売買契約を結ぶときなどに相続人全員の立会いが必要だったり、書類も全員の分を準備しなければならなかったりと手間がかかります。
単独名義であれば、相続人1人から申請すれば、スムーズに登記申請ができます。

注意点3：合意書を作成し公正証書にする

不動産売却後の売却代金の分配方法や、売却時にかかる費用の負担をどうするかなどは、相続人全員が同意する内容で決めることができます。
売却代金は法定相続分に応じて速やかに分配するのが基本ですが、相続が発生する前に特定の相続人が贈与を受けていたり、相続にかかる費用を負担したりすると不公平が生じます。
そこで、売却代金を遺産に含め、遺産分割協議をおこなって分割方法を決めるといった方法も可能です。
このような対応に関しても、相続人全員で同意した内容を記載した合意書を作成しておきましょう。
公正証書にすれば改ざんされる心配がなく、トラブルが起きた際には公的な文書として効力を発揮するため、その合意書は公正証書にしておくことが大切です。

まとめ

相続人全員が合意していれば、遺産分割前に不動産売却をおこなうことは可能です。
その場合、相続登記を済ませたあと、不動産会社に仲介を依頼して売却活動をおこなうといったように、通常の不動産売却と同様の手順で進めます。
売却後は法定相続分に応じて売却代金を分割しますが、トラブルを防ぐために、分割方法や相続人間で決めたルールなどを合意書に記載し、公正証書にしておくことが大切です。