相続によって不動産を取得したあと、活用できず空き家になるケースが増えています。
マイナスの財産があったり築年数が経過していたりする場合、相続放棄を検討する方も多いのではないでしょうか。
では、誰も取得を望まなかった場合、その家はどうなるのでしょうか。
今回はみんなが相続放棄すると不動産はどうなるのか、維持管理の負担や対処法について解説します。
不動産を相続するご予定の方は、ぜひ参考になさってください。
相続人みんなが取得を放棄すると不動産はどうなる？
まずは、相続放棄とはなにか、みんなが相続放棄した場合、不動産はどうなるのかについて解説します。
相続放棄とは？
相続放棄とは、亡くなったが所有していた財産の取得を、すべて放棄することです。
マイナスの財産とプラスの財産、どちらも放棄することになります。
プラスの財産とは、不動産や有価証券、預貯金や貴金属など価値のあるものです。
マイナスの財産とは、借金や未払いの税金などを指します。
それらを放棄することによって、相続人の立場が最初からなかったものとみなされます。
また、手続きは財産を所有していた方が亡くなったことを知った日の翌日から、3か月以内に申請が必要です。
手続きの場所は、家庭裁判所となります。
期限を過ぎてしまった場合は、原則すべての財産を取得することになるので早めに手続きをすることが重要です。
相続人みんなが不動産を放棄した場合はどうなる？
財産を取得する権利を持つ方が、みんな不動産の取得を放棄すると、その土地や建物は国のものになります。
民法において、所有者のいない不動産は、国庫に帰属するというルールになっています。
つまり、配偶者や子ども、親や兄弟姉妹など、みんなが放棄した場合、国に継承されるということです。
相続において、財産を取得する権利を持つ方が、複数人いるケースも珍しくありません。
建物の築年数が経過していたり、マイナスの財産が多かったりする場合、誰も不動産の取得を望まない可能性があります。
ただし、国に継承するためには、取得する方がいないことを証明する手続きが必要です。
手続きには弁護士や司法書士といった専門家を、相続財産管理人として申請します。
相続財産管理人とは、亡くなった方が所有していた財産を管理・支払いをおこない、国のものにする手続きをおこなう方のことです。
なお、令和5年4月に民法が改正され、相続財産管理人は相続財産清算人という名前になっています。
相続人みんなが相続放棄した不動産の管理はどうなる？
続いて、相続人みんなが取得を放棄した場合、不動産の管理はどうなるのかという点について解説します。
誰が管理する？
結論から申し上げますと、2023年4月以降は不動産を現に占有している場合、管理義務が発生します。
「現に占有」とは、対象の不動産に住んでいたり管理していたりすることです。
たとえば亡くなった方と同居していた場合、事実上の支配や管理に当たるため、管理義務が生じることになります。
相続人のなかに、そのような方がいる場合は、相続放棄後も、掃除や庭の手入れなどが必要です。
一方、手入れや管理に関わっていなければ、一般的に現に占有しているとはいえません。
仮に、遠方にある実家の取得を放棄しても、住んだり管理したりしていなければ、管理責任を負うことはないでしょう。
これまでは管理義務が生じていた？
不動産を相続放棄した場合、所有者にはならないため、維持管理も不要になるとお考えになる方が多いでしょう。
これまでは、土地や建物を取得しないと決めても、下記のようなケースでは管理が求められるケースがありました。
●後順位の相続人がいなかった
●相続人は複数いるが、みんなが不動産の取得を放棄した
財産を取得する権利を持つ方がほかにおらず、相続人がご自身のみの場合、放棄後も管理義務が生じることになります。
また、相続人は複数いるが、みんなが不動産の取得を放棄した場合、最後に放棄した方は管理しなければなりませんでした。
なぜ放棄したのにも関わらず、管理義務が生じていたのかというと、空き家を放置してしまうとさまざまなリスクが生じるからです。
人が住んでいない家は、急速に劣化が進むといわれています。
そのため、定期的に掃除をしたり換気をしたり、庭の手入れをおこなったりしなければなりません。
放置してしまうと倒壊の危険性が高まったり、近隣住民に被害を与えたりすると、損害賠償請求につながる可能性があります。
そのような理由から、相続放棄後も、適切な維持管理が求められていたのです。
2023年4月以前は、管理をおこなう場合の考え方があいまいでしたが、2023年4月以降は現に占有しているとみなされた場合に管理義務が発生します。
現在は呼称が変わっている
これまでは管理義務という呼称が使われていました。
しかし、現在は保存義務へ変わっています。
相続放棄することによって、管理や処分の権限を負わないことが、変更した主な理由です。
とはいえ、管理義務と保存義務の内容に、大きな違いはないといわれています。
そのため、呼び方だけ変わったといっても過言ではないでしょう。
相続放棄した不動産が空き家になってしまうとどうなる？対処法は？
最後に、相続放棄した不動産が空き家になるとどうなるのか、対処法を含め解説します。
空き家になるとどうなる？
先述のとおり、空き家を放置するとどうなるのかというと、さまざまなリスクが生じます。
倒壊の危険性が高まったり、近隣住民に被害を与えたり、状況によっては損害賠償請求につながる恐れもあるでしょう。
空き家の場合、放火や不法侵入のリスクもあります。
なんらかの異常が起こったとき、人が住んでいればすぐに対処することが可能です。
空き家の場合は発見が遅れる可能性があるため、大きなリスクをともなう不動産を所有することになります。
対処法1：相続財産清算人を選任する
対処法としてまず挙げられるのが、家庭裁判所で相続財産清算人を選任することです。
相続財産清算人とは、亡くなった方の債権者に対し、債務を支払ったり精算したりといった何かしらの対処をする方を指します。
売却や賃貸を検討し、難しいようであれば国に継承するための手続きをおこないます。
相続財産清算人に土地や建物を継承することにより、管理義務を負わずに済むでしょう。
ただし、相続財産清算人を選任する場合、一定の費用がかかることに注意が必要です。
そのなかでも大きな割合を占めるのが、予納金というものになります。
予納金とは、債務を支払ったり精算したりするための費用で、相続財産清算人に対する報酬として支払います。
ちなみに選任される方は、司法書士や弁護士といった専門家となるのが一般的です。
対処法2：ほかの方に引き継ぐ
ほかの方に引き継ぐことも、対処法の一つです。
土地や建物の所有権がほかの方に移転すれば、管理の負担がなくなります。
しかし、みんなが放棄してしまった場合はどうなるのかというと、同居していた方が管理する必要があります。
まとめ
全員が相続放棄をするとどうなるのかというと、対象の不動産は国に帰属することになります。
最後に放棄した方にはこれまで管理義務が生じていたものの、2023年4月以降は現に所有している状態（同居しているなど）であれば、管理が求められることになりました。
空き家になった場合は、相続財産清算人を選任したり、ほかの親族に継承してもらったりといった対策が必要です。
朝日ホームズ
渋谷区 / 港区を中心に東京23区で賃貸管理を行っております。ホスピタリティ・マインドを持った少数精鋭のスタッフがプロとしてきめ細やかなサービスを提供させていただきます。
■強み
・入居者募集、物件のトラブル対応、退去業務と幅引く一貫して対応可能
・2023年の平均入居率99％以上
■事業
・コワーキングスペース事業
・オーナー様に向けた賃貸経営サポート
・他不動産会社に向けて管理物件引継ぎサービス
