これから賃貸物件の経営を始めようと考えていて利益の心配をする方は多いです。
不動産投資は知識がなければ失敗すると言われているものの、最悪の事態を免れるための対処法や価格変動の流れを把握していれば失敗リスクは軽減します。
本記事では、アパート経営における利回りとは何かお伝えしたうえで、最低ラインと変動する要因を解説します。
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アパート経営における利回りとは
アパート経営における利回りとは、建物の購入・建築・リノベーションなどのかかった初期投資額に対して将来見込める利益の割合を指しています。
総投資額に対して年間の利益率を数値化しますが、主に表面利回りと実質利回りの2種類に分類されます。
表面利回りは、購入価格に対する年間の家賃収入の割合で、不動産会社の広告・ポータルサイトに記載される物件の基準にもなっているのが一般的です。
実質利回りは、購入価格と諸費用の合計金額に対する年間の家賃収入の割合で、より現実的な利益の有無を把握するために有効です。
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アパート経営での利回りの最低ライン
アパート経営での利回りの最低ラインは一般的に3%と言われています。
新築アパートの実質利回りの平均は2～5%ほどとされており、理想的な経営をするのであれば5%を目指すべきですが、最低でも3%以上を維持できなければ見直しが必要です。
ただしもともと土地を持っている方や購入費用が安価に住む中古アパートを経営している場合、数値は高くなりやすいですが、将来的に修繕費用などが高くつく可能性を加味してください。
ただし修繕費と管理費に関しては新築・中古問わず必ず発生する項目のため、所有している不動産の状態を正確に把握するのが重要です。
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アパート経営の利回りが変動する要因
アパート経営では利回りが高騰・暴落しやすいですが変動する要因として、初期費用・家賃下落・ランニングコストの3点が挙げられます。
まず不動産を購入・建築・リノベーションなどをした場合は高額な初期費用が発生するため、どうしても家賃収入の割合が低くなりがちです。
また不動産の需要と供給バランスによっては突然家賃が低くなったり入居率が落ちたりするため、安定した家賃収入が得られなければ数値は下がります。
最後に安定した家賃収入を得ていたとしても管理費・修繕費は定期的に支払い義務が生じるため、諸費用として加算されてしまいます。
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まとめ
経営者として賃貸物件の利益状況を正確に把握したいのであれば、現実的な数値を割り出せる実質利回りを重視するのがポイントです。
一般的な最低ラインもありますが、新築か中古かによって数値は大きく異なるため、将来的に発生するであろうランニングコストも視野に入れると安定します。
初期費用や市場の流れによっては利益の数値が変動すると理解したうえで、常に正確な情報を把握して状況に応じて柔軟に経営判断をしましょう。
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