悪質な行為や行動をする借主がいるけれど、どうしたら良いのか悩んでいるオーナーもいるでしょう。
悪質な借主を放置するとさまざまな問題が発生し、経営悪化になる可能性もあるので早めに任意の話し合いなどをおこない、退去してもらうことが必要です。
今回は借主を交代する必要性や交代する方法、注意点について解説します。
入居者交代をする必要性
悪質な行為や行動をするモンスター入居者を放置しておくと、さまざまな問題が発生する可能性があります。
具体的には、安定した家賃収入を得ることができないことや他の入居している人が退去してしまうことなどが挙げられます。
アパートやマンションが経営悪化する前に、早めに入居者を交代する必要性が高いといえるでしょう。
もし、貸主が家賃収入でローンの返済をしている場合、悪質な家賃滞納者により返済原資を確保できません。
つまり、貸主のキャッシュフローが悪化することで、不動産投資の継続が厳しくなる可能性があります。
そして悪質さは家賃滞納に限らず、他の入居者に騒音や異臭などで迷惑をかけ、全員退去してしまうこともあり得るため注意が必要です。
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入居者を交代する方法
悪質な入居者を交代するには、任意の話し合いと法的措置の方法があります。
まず任意の話し合いとは、対象者と立ち退き料や明け渡し期間について交渉し、双方の合意のもと退去してもらう現実的なやり方です。
家賃を滞納している対象者の場合は、一般的には滞納分を帳消しにします。
ただし、賃貸借契約において借主の権利が優先されるため、任意の話し合いに応じないならば、他の方法に移すしかありません。
次に法的措置とは、悪質な対象者を裁判所に申し立て、立ち退きの判決をもらう方法です。
強制力があり、対象者に部屋から退去してもらえますが、滞納した家賃などは基本的に回収できません。
また多くの期間や費用を要するため、早く退去を望む際は任意の話し合いをおすすめします。
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入居者を交代するときの注意点
入居者を交代するときには、家賃滞納などの正当事由をきちんと提示することと退去通知を出すことが不可欠です。
立ち退き料の支払いは必須条件ではなく、正当事由だけでは合意が得られないときの交渉材料の1つであると把握しておきましょう。
たとえば家賃滞納の場合は、契約違反を理由に合意できることもあり、立ち退き料を支払わずに済む可能性があります。
退去通知は、賃貸借契約期間の満了の半年前から1年以内または期間が決定していない場合は半年前におこなうと法律で定められています。
退去させるためには、きちんと契約更新時期の半年から1年前には書面にて退去通知することが必要です。
他の注意点としてはトラブルなく合意を得るためも、交渉の際には冷静に話を進めましょう。
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まとめ
悪質な借主を放置しておくとさまざまな問題が発生し、マンションやアパートの経営が悪化してしまう可能性があるため、早めに対処することが必要です。
借主を退去させるには、任意の話し合いと法的措置の方法がありますが、正当事由を提示し退去通知を出すことを必ず忘れずにおこないましょう。
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