賃貸経営を始めようとしている方にとっては経営上、不利な状況になったり入居者とトラブルがおきるのではないか心配な方もいるでしょう。
オーナーが賃貸借契約に特約を盛り込むことで、そのような心配事をできるだけ少なくしていくことも可能です。
ここでは、賃貸借契約で注意すべきポイントや特約とはどのようなものかご紹介します。
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賃貸借契約の特約とは
賃貸借契約の特約とは、通常の賃貸借契約とは別にオーナーと入居者の間で交わされる特別な契約であり、トラブル自体を事前に予防できるというメリットがあります。
賃貸借契約の特約が有効になる要項として、原状回復に関する特約はオーナーが有利な契約にならないなど3つの要件を満たさなければいけません。
また、オーナーが定めた特約でも一定の規定に反したもの認められず、このような法規を強行法規と呼び、借地借家法によって定められています。
強行法規により、特約が無効になる場合として例えば、入居者の要求があればいつでも無条件で解約できる旨の特約などは無効になります。
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どのような特約が有効なのか
特約の内容はオーナーが自由に決めることができますが、法律やガイドラインからかけ離れていたり、オーナーの利益に極端に寄っていたりすると特約が無効になる可能性があります。
近年は非喫煙者が増え、室内喫煙に関する特約を導入している物件も増えていますが、室内の喫煙についての特約は一定の合理性から有効性があるといわれています。
また、女性専用の賃貸物件であれば、入居者は男性が出入りしない安心感で部屋を借りているため、異性の宿泊を制限する特約は有効であるといえるでしょう。
このようにオーナーとして特約を賃貸借契約を盛り込む場合には、特約の有効性に気を付けたほうがよういでしょう。
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賃貸借契約の注意点ついて
賃貸借契約で注意すべきポイントとして、オーナーが契約解除するのは難しい、目的外利用により契約を解除できる、特約で条件を追加することがあげられます。
まず、賃貸借契約書に定められた期間は入居者に物件を利用させる必要があり、正当事由がなければオーナーが勝手に契約解除するのは不可能です。
また、入居者が物件を目的外利用しているときに、正当事由は認められやいのでオーナーが賃貸借契約を解除することが可能になります。
入居者と賃貸借契約でトラブルになることを防ぎたい場合、賃貸借契約書に特約を設定することで、オーナーが不利になることを未然に防ぐことができるでしょう。
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まとめ
賃貸借契約には通常の賃貸借契約とは別にオーナーと入居者の間で交わされる特別な契約であると特約をつけることで、トラブルを防ぐメリットがあります。
賃貸借契約に特約を盛り込む場合には、法律やガイドラインからかけはなれていないか、内容に合理性が認められるかなど特約の有効性に気を付けたほうがよういでしょう。
賃貸借契約にある契約内容を修正したり特約を増やしたりすることで、オーナーが契約上不利になることを防いだり、トラブルを防ぐことにつながります。
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