賃貸借契約においては、大家さんの都合で自由に契約を解除したり、契約更新の拒絶などはできませんよね。
しかし、入居者に「債務不履行」があれば、一方的に賃貸借契約の解除が可能であることをご存じですか？
今回は、賃貸借契約における債務不履行とは何か、また債務不履行の例や契約解除ができる基準について解説します。
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債務不履行とは？
賃貸借契約における「債務不履行」とは、契約上の義務を果たさないことを指します。
「債務」とは契約によって約束した義務のことなので、債務不履行が発生するのは前提として契約関係がある場合です。
また、義務を果たしていない場合でも、それがやむを得ない事情であった場合には債務不履行には該当しません。
例えば、急に健康上の問題が発生したり、自然災害などが原因で債務履行ができなかった場合が挙げられます。
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債務不履行の例
賃貸借契約における債務不履行の1つ目の例として、「家賃の未払い」が挙げられます。
ただし、一度の未払いで債務不履行となるわけではなく、賃貸借期間や未払いの期間、その他諸事情の一切を考慮すべきとされており、個々の事情を総合的にみて判断されます。
また、債務不履行の2つ目の例としては賃貸物件の「無断譲渡・転貸」が挙げられるでしょう。
無断で第三者へ譲渡したり貸し出したりする行為は、賃貸借契約においては強い背信性を持つ行為であることから、多くの判例で契約解除が認められています。
ただし、入居者が家族を一時的に住まわせたり、その他やむを得ない事情で無断譲渡・転貸があった場合はその限りではありません。
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賃貸借契約の解除ができる基準について
債務不履行で契約解除ができるかどうかの判断基準は、「入居者と貸主の信頼関係が破綻しているかどうか」です。
信頼関係破綻の有無は、それぞれの事情や貸主による静止の有無、従前の経緯や特約の有無などを総合的に鑑みて判断されます。
また、債務不履行による損害賠償請求には「時効がある」点に注意が必要です。
債務不履行による損害賠償請求の時効は一般的に、請求が可能となった時点から10年とされています。
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まとめ
賃貸借契約における「債務不履行」とは、契約上の義務を果たさないことを指しますが、やむを得ない事情がある場合は債務不履行には該当しません。
債務不履行の例としては「家賃の未払い」や「無断での譲渡・転貸」などがあげられます。
債務不履行で契約解除が可能かどうかの判断基準は、入居者と貸主の信頼関係が破綻しているかどうかです。
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