賃貸物件にお住まいの方のなかに、「賃貸の設備が故障したのに大家さんが修理してくれない」という悩みを持つ方もいらっしゃるのではないでしょうか。
また「何日も前に故障のことを伝えたのに修理に関する連絡がこない」など、賃貸物件の設備の故障時に大家さんの対応について悩むこともあるかと思います。
そこで今回は、民法で定められている「修繕義務の範囲」や「繕義務を負わないように契約する方法」をご紹介します。
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民法で定められている修繕義務の範囲とは
民法606条1項本文により、賃貸人は、賃貸物の使用および収益に必要な修繕をする義務を負うとされています。
また、賃貸人が修繕義務を負うのは、「年数の経過によって当然に生じる建物の変化経年変化」と「建物を使用するに当たって自然に生じる損耗通常損耗」です。
つまり、賃借人が普通に賃貸物件を使用する中で生じる損耗については、修繕費を賃貸人が負担するのが民法の原則です。
たとえば、フローリングのワックス跡、フローリングのワックス跡、画鋲、ビンなどの穴が例としてあげられます。
一方、民法606条2項には、賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは、賃借人は、これを拒むことができない旨の規定があります。
賃借人側に現状維持に必要な修繕を受け入れることが義務付けられているため、賃借人が設備の修繕に反対していても、大家さんや管理会社は工事が可能です。
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修繕義務の適用外になるケースとは？
借主が契約の目的にしたがって、使用収益ができない状態にある場合、大家さんは修繕義務を負います。
ちなみに、修繕不可能な事例というのは、建物が地震や火災で倒壊・消失した場合、建物の耐用年数が終わりに近づいている場合などです。
もし、借主が破損させてしまった場合は、主が修繕義務を負担するといったことはなく、引き渡しを受けたものを返還する義務を負います。
なお、賃貸借契約は当事者間の信頼関係によって成立しているため、借主自らこうした信頼関係を毀損する行為は、ある種の債務不履行と考えることもできるでしょう。
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修繕義務を負わないように契約する方法
原則として、賃貸借の対象に、特定の設備を含めたときは、賃貸人がそれらの設備の修繕義務を負います。
しかし、賃貸人が契約締結時にある設備を、単なる好意で使用することを認めた場合には、その原則を貫き、賃貸人にとって不合理ともいえます。
好意で使用させる場合には、賃貸人がこれらの設備の修繕をしない旨や、賃借人がこれらの設備の修繕義務を負う旨を明示しておくことが必要です。
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まとめ
民法606条1項本文により、賃貸人は、賃貸物の使用および収益に必要な修繕をする義務を負うとされています。
また、賃貸人が修繕義務を負うのは、「年数の経過によって当然に生じる建物の変化経年変化」と「建物を使用するに当たって自然に生じる損耗通常損耗」です。
また、借主が契約の目的にしたがって使用収益ができない状態にある場合、大家さんが修繕義務を負います。
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