賃貸物件を経営するうえでのトラブルのひとつが「家賃の滞納」です。
しかし、すぐに追い出して新しい入居者を募りたいと思ったとしても、その時点では入居者に対してしてはならないことがあります。
今回は、賃貸物件を所有している方に向けて、家賃を滞納している入居者に対してはしてはならないこと、追い出しの条件と手順を解説します。
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家賃を滞納している入居者にしてはならないこと
たとえ、家賃を滞納していようとも、入居者の許可を得ない限り、物件の所有者であっても部屋の立ち入りや鍵の交換はできません。
なぜなら、自力救済の禁止の原則があり、裁判による手続きを経ずに、相手の意思に反して自分の権利を実現することは禁止されているからです。
家賃を滞納したうえに夜逃げされたとしても、残置物を勝手に搬出したり撤去したりできないのも、自力救済の禁止の原則があるからです。
物件の所有者の違法行為とみなされ、場合によっては刑事罰や損害賠償の対象となることもあります。
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家賃を滞納している入居者の追い出しの条件
家賃を滞納している入居者の追い出しが可能になる条件は、過去の判例からみると2つあります。
1つ目は「家賃の滞納が3か月以上続いている」ことです。
しかし、重要なのは2つ目の「貸主と借主の間の信頼関係が破綻している」ことであり、借主からの裏切り行為がないと、貸主は一方的に賃貸借契約を破棄できません。
仮に、家賃を滞納していても、借主と連絡が取れて、未払いの家賃の支払いの意思が示されていれば、信頼関係の破綻には至っていないと判断される可能性があります。
一方、借主と連絡が取れない、支払いの約束をしておきながら何度も反故にされるなどの状況が続けば、追い出しの条件となりえるでしょう。
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家賃を滞納した入居者の追い出しの手順
家賃を滞納している入居者を追い出すには、以下の手順を経る必要があります。
●滞納者に対する催促をおこない契約解除予告通知を出す
●それでも支払われなければ契約を解除して明け渡し請求訴訟を起こす
●強制退去・強制執行が実行される
まず、未払いの家賃について、対面・電話・手紙などで催促しますが、それに入居者が応じなければ、連帯保証人への請求が可能です。
それでも回収できない場合、内容証明郵便で契約解除予告通知を送ります。
内容証明郵便で送付するのは、明け渡し請求訴訟に進んだ際に証拠として利用できるからです。
明け渡し請求を申し立てるのは、物件の所在地を管轄する地方裁判所か簡易裁判所であり、判決後も居座られるようであれば、強制執行の申し立てをおこないます。
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まとめ
入居者が家賃を滞納しても、自力救済が禁止されているため、部屋への立ち入りや鍵の交換は勝手にできません。
追い出しの条件は、借主が家賃を3か月以上滞納していて、貸主との信頼関係が破綻していることです。
追い出しの手順は、滞納者への催促と契約解除予告通知、それに応じなければ明け渡し請求訴訟が続きます。
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