家賃保証会社が賃貸借契約書に盛り込んでいた「追い出し条項」の是非が問われていましたが、最高裁は違法と判断しました。
家賃の滞納に悩んでいるオーナーにとっては、今後の賃貸経営を大きく左右するであろう判決です。
今回は、賃貸物件をお持ちのオーナーに向けて、追い出し条項とは何か、違法判決となったことやその理由について解説します。
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賃貸物件における追い出し条項とは
「追い出し条項」とは、入居者が家賃を滞納した場合に、一定の条件を満たすことで物件を明け渡したと見なす条項です。
具体的な内容は、以下のとおりです。
●入居者が家賃を3か月以上滞納したら契約を解除できる
●2か月以上の家賃滞納
●連絡が取れない
●相当な期間にわたって部屋の利用がない
●再びそこに住む意思がないと認められる
上記のような条件をすべて満たしていれば明け渡す意思があると見なせる
つまり、入居者が家賃を滞納し、さらに連絡が取れなければ、家賃保証会社は残置物を撤去して部屋を明け渡せるものとされていたのです。
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追い出し条項に対し違法判決が出たことについて
「追い出し条項」については、その違法性が争われていましたが、令和4年に最高裁が2審の判決を覆し、違法判決を下しました。
問題となった契約条文には、賃借人が3か月以上家賃を滞納した場合、家賃保証会社が無催告で契約を解除できると記されていました。
しかし、賃貸借契約の当事者は賃借人と賃貸人であり、家賃保証会社は当事者ではありません。
家賃保証会社に無催告で契約解除権が与えられていることが問題視されたのです。
また、契約条項には賃貸人、賃借人、連帯保証人に異議を述べさせないことを確認させる内容もあり、これも裁判で争点となりました。
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最高裁が追い出し条項を違法と判断した理由
最高裁が追い出し条項を違法と判断した理由には、消費者契約法と自力救済禁止の原則が関係しています。
消費者契約法は、事業者に有利な契約が一方的に結ばれるのを防ぎ、消費者を保護することを目的とした法律です。
最高裁は、追い出し条項が消費者契約法に抵触すると判断し、無効であるとの判決を下しました。
一方、自力救済禁止の原則とは、自分の権利が侵害された場合に、法律上の手続きを経ずに実力行使で回復することを禁止する原則です。
たとえば、家賃を滞納した入居者に対してオーナーがライフラインを停止させたり、鍵を勝手に交換したりする行為は、自力救済禁止の原則に該当します。
追い出し条項についても、家賃保証会社が自力救済禁止の原則に反していると判断されました。
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まとめ
追い出し条項とは、家賃を滞納した入居者に対し一定の条件を満たしていれば物件を明け渡したと見なす条項です。
最高裁は、追い出し条項は無効であると判断し、令和4年に2審の判決を覆す違法判決を下しました。
その理由は、追い出し条項の内容が消費契約法と自力救済禁止の原則に違反しているからです。
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