アパート経営をやめるタイミングは？判断する前にしたほうが良いことを解説

アパート経営が上手くいかない場合は、赤字が深刻化する前に経営をやめることが英断になるケースもあります。
やめることを決定する前に、続けた場合とどちらのほうが損益が少ないか、慎重に検討することは欠かせません。
そこで今回は、アパート経営をやめるタイミングと判断する前にした方が良いこと、やめる流れについて解説します。

アパート経営をやめるタイミングについて

アパート経営をやめたいと思ったら現状を分析し、現在が最適なタイミングであるかどうかをよく見極めることが大切です。
アパート経営をやめるのに適したタイミングの例を、4つ解説します。

タイミング①部屋が埋まらなくなった場合

アパート経営で、空室が出ることはよくあります。
しかし、空室率が上昇して赤字状態が続く場合は、アパート経営をやめるのに適したタイミングといえます。
空室率が高い賃貸物件は、老朽化が進んでいたり、内装や設備が古かったりなどの原因がある場合が多いです。
そのような物件は、時間が経てば経つほど売却も難しくなっていきます。
一定期間赤字が続いている場合は、アパート経営をやめることが良い判断となり得ます。

タイミング②目標利益を達成した

アパート経営の開始時には、収支計画を立てることが一般的です。
開始時に設定した目標利益を達成したタイミングで、アパート経営をやめることもひとつの手です。
収益がまだ見込める物件を売却すれば、家賃収入で得た収益と売却益の両方を手に入れられます。
このような計画的な撤退は出口戦略と呼ばれ、得た利益は新たな投資に活用することも可能です。

タイミング③アパートを相続した場合

アパートの相続が発生し、意図せずに自分がオーナーになるケースがあります。
このような場合、無理にアパート経営を続ける必要はありません。
アパート経営をすれば家賃収入が得られますが、遠方に住んでいたり本業が忙しかったりする方にとっては、大きな負担となる可能性もあります。
相続したアパートを売却する場合、相続開始から3年以内であれば税額の一定金額を取得費に加算できるため、早めに決断することがおすすめです。

タイミング④減価償却期間を過ぎた場合

節税目的でアパート経営をしている場合は、建物の減価償却期間が過ぎると節税効果が少なくなります。
とくに中古アパートで運営を開始した場合は、耐用年数を過ぎてもローンの残債がある場合が多いです。
減価償却期間が過ぎており、かつローンの返済も残っているアパートは赤字運営になりやすいため、早期に手放したほうが良いといえます。

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アパート経営をやめることを判断する前に何をする？

アパート経営をやめる判断が正しいケースがあるとはいえ、感情的な判断は避ける必要があります。
アパート経営をやめることを判断する前にまずすると良いことと、経営を続けたほうが良いケースについて解説します。

アパート経営をやめることを判断する前にまずすると良いこと

アパート経営をやめたいと思ったら、自分だけで判断せずに、専門家に相談することがおすすめです。
経営を回復できないかどうかを聞いてみると、専門家の視点から思いがけないアドバイスがもらえるケースがあります。
たとえば、修繕や設備の追加により、古い物件でも入居率が大幅に改善されるかもしれません。
アパート経営をやめる判断をする前に、不動産会社に物件の価格を査定してもらうことも良い方法です。
現状の物件の売却見込みや、数年後の売却価格の変化について具体的な指標を得ると、今が売ったほうが良いタイミングか判断しやすくなります。
買取をおこなっている不動産会社を選べば、万一買い手が見つからなかった場合に、買い取ってもらうことも可能です。

アパート経営を続けたほうが良いケース

場合によっては、アパート経営をやめるより、続けるほうが損益が少ないケースもあります。
たとえば、保有期間が5年以内のアパートを売却した場合、売却益は「短期譲渡所得」にあたり、長期の場合よりも譲渡所得税が高くなります。
この場合、期間をおいてから売却したほうが、節税効果を得られるでしょう。
また、建物が古く空室率が高くても、立地条件が良い物件は、工夫次第で経営を立て直せる可能性があるかもしれません。
現状空室率が高い物件は、リフォームのチャンスとも見なせます。
アパート経営の管理に手が回らなくて手放したいものの、入居率はとても良い状態の場合も経営の継続を検討できます。
空室が出てもすぐに入居希望者が現れ、1室あたりの居住期間も長い場合、経営を続けたほうが利益が多く得られる可能性があるでしょう。
アパート経営は管理会社に委託するなどの方法をとれば、現状の負担を減らしつつ、アパート経営のメリットを得られます。

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アパート経営をやめる場合の流れ

アパート経営をやめる場合は、計画的に手続きを進めていく必要があります。
ここでは、やめる流れと費用、注意点に分けて解説します。

アパート経営をやめる流れ

アパート経営をやめる場合の主な流れは、以下のとおりです。

●アパートを処分する方法を決める
●入居者への対応を決める
●廃業届を出す
●公共料金の契約解除手続きをする

アパートの処分方法は主に、そのまま売却する、更地にして売却する、自身が別の用途で使うの3種類があります。
アパートの処分方法によって手続き方法が大きく異なるため、はじめに決めておくことは大切です。
次に、入居者がいるままの状態で売却するのか、立ち退きを交渉するのかなどの対応も決める必要があります。
立ち退きの要求には正当な理由が必要となり、6か月前の通告も求められています。
無理な要求をするとトラブルに発展する可能性もあるため、入居者への対応も早めに検討しておかなければいけません。
個人事業主の立場でアパート経営をしている場合は、経営をやめてから1か月以内に廃業届を出す必要もあります。
さらに、電気・ガス・水道などの公共料金の解約も、忘れずにおこないましょう。

アパート経営をやめる場合にかかる費用

アパート経営をやめる場合にかかる費用は、以下のとおりです。

●譲渡所得税
●住民税
●不動産登記抹消費用
●アパートの解体費用
●入居者への立ち退き料

譲渡所得税と住民税は、譲渡所得に所得期間に応じた税率をかけて求めます。
所有名義変更にかかる不動産登記抹消費用は、建物と土地の登記を抹消する場合、2,000円かかります。
アパートを更地にする場合は解体費用がかかりますが、建物や土地の状態によって費用には大きな差があるため、解体業者に確認しましょう。
入居者に支払う立ち退き料は、家賃数か月分に迷惑料を上乗せした金額が相場とされています。

アパート経営をやめる場合の注意点

アパート経営をやめる場合に起こりやすいトラブルのひとつが、入居者の立ち退きです。
トラブルを未然に防ぐためには、アパート経営をやめることを検討し始めた時点で、賃貸借契約を定期借家契約に切り替えるのも良い方法です。
定期借家契約では契約期間をあらかじめ定めるため、入居者が希望しても契約更新はできなくなります。
立ち退き交渉の手間や立ち退き料の支払いが不要になるため、前もって準備しておくとスムーズです。
入居者との立ち退き交渉が難航した場合は、弁護士に頼ることがおすすめです。
法外な立ち退き料を請求されるなどの事態が生じた場合、法律の専門家が間に入ったほうがスムーズに解決できます。
弁護士への依頼費用はかかりますが、トラブルが深刻化した場合の手間や精神的負担を削減できるでしょう。

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まとめ

アパート経営をやめるのに適したタイミングは、空室率が高い場合や目標利益を達成した場合などが挙げられます。
やめることを判断する前に専門家に相談し、売却する場合の価格を査定してもらうことは良い方法です。
アパート運営をやめる場合の流れは、まず処分方法と入居者への対応を決めてから、必要な手続きを進めていきます。