アパートの賃貸経営をしていると、そろそろアパートを売却したいと考えることがあります。
しかし、一戸建てやマンションの一室とアパート1棟の売却は違うため、どこから手をつけて良いかわからないかもしれません。
そこで今回は、経営するアパートを売却したい方に向けて、全体の流れ・オーナーチェンジの注意点・売却価格を左右する要素を解説します。
アパート売却の流れ
トラブルなく、スムーズなアパート売却を目指すならば、まずは全体の流れを把握しておきましょう。
流れ①不動産会社の査定を受ける
経営するアパートを売却する全体の流れは、一戸建て・マンションの一室など、マイホームの売却とそれほど変わりません。
ただし、流れの最初で不動産の査定を受ける場合、不動産会社選びを慎重におこなうことが注意点です。
アパート売却の最初におこなう査定とは、アパートがいくらで売れそうかを不動産会社が確認する作業です。
一戸建てなどの売却であれば、地元で実績が多い不動産会社に依頼するのが一般的ですが、投資物件であるアパートの査定は、投資物件を専門に取り扱う不動産会社に依頼することがポイントとなります。
流れ②媒介契約を結び買主を探す
投資物件の売買に強い不動産会社に査定を依頼し、結果に納得できたならば、そのまま同じ不動産会社に買主との仲介を依頼します。
この仲介の依頼は媒介契約とよばれるもので、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3つから選びます。
投資物件のアパートを売却する場合は、よりサポートの手厚い専属専任媒介契約または専任媒介契約を選ぶのがおすすめです。
媒介契約を結んだ後は、不動産会社が広告などを作成し、買主探しをおこないます。
売主としてやることは、買い手候補の希望に応じて内覧をおこなうことなどです。
流れ③売買契約の締結と引き渡し
買い手候補が見つかり、売却価格などの条件に合意できたら、不動産売買契約の締結に進みます。
契約書などの書類は不動産会社が作成してくれるものの、売主としていくつかの必要書類をそろえる必要があります。
不動産売買契約の席では、書類にサインするほか、手付金として売却代金の一部を受け取るのが一般的です。
不動産売買契約の1～2か月ほど後のタイミングで、物件の引き渡し・手付金を除いた残金の決済・所有権の移動などをおこない、売却は完了となります。
このほかに、売却翌年の年度末には、確定申告で所得税を納める必要があります。
不動産売却で利益を得た場合などは、その利益に対して課せられる所得税のため、確定申告が必要です。
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アパート売却でオーナーチェンジをおこなう場合の注意点
経営するアパートの売却パターンとして多いのが、オーナーチェンジ物件として売り出すものです。
オーナーチェンジ物件ならではの注意点があるので、それぞれの内容を見てみましょう。
オーナーチェンジ物件とは
オーナーチェンジ物件とは、入居者が住んでいる状態で売買される投資物件のことです。
一般的なマイホームの売買であれば、誰も住んでいない状態の空き家を引き渡すことになりますが、オーナーチェンジ物件は買主が自由に部屋を使えない状態での引き渡しとなります。
このように、収益化を目的とした経営者から、同様に収益化を目的としている経営者へと所有権を移動するのが、オーナーチェンジ物件の売買です。
アパートの所有者が変わるからといって、賃貸借契約を結んでいる入居者に立ち退いてもらう必要はなく、入居者ごと次のオーナーへ引き渡すのが一般的です。
注意点①利回りを売却価格の指標にする
不動産売却では、建物の築年数・立地・需要の高さなどによって、売却価格を決めます。
しかし、オーナーチェンジ物件の場合、建物と土地の価値だけでなく、賃貸物件としての収益性を考慮することが注意点です。
該当のアパートを購入すればどれくらいの利益を手にできるかは、利回りを指標に考えると良いでしょう。
利回りとは、投資金額に対する1年間の利益割合のことです。
利回りを計算したら、1年間の家賃を利回りで割り、収益性を基準にした売却価格を計算しましょう。
注意点②入居者の状況を把握する
入居者が住んだままオーナーチェンジ物件としてアパートを売却する場合、住んでいる入居者の状況を把握しておくことが注意点です。
部屋数に対して住人はどれくらいいるかといった稼働率のほか、家賃滞納などのトラブルが発生していないかを確認しましょう。
売却までに家賃滞納などが解消できないと、オーナーチェンジ物件として買い手がつきにくく、値下げしなくてはならなくなる可能性があります。
また、入居者の状況とともに、アパートの建物の状況も確認する必要があります。
計画的なメンテナンスがおこなわれているかなど、現状を把握したうえで売却活動を始めることが大切です。
注意点③オーナーの権利を引き継ぐ
オーナーチェンジ物件の売却では、土地と建物の所有権を引き渡すだけでなく、賃貸物件のオーナーとしての権利をスムーズに引き継ぐことが注意点です。
具体的には、家賃を得る権利・共益費を得る権利・駐車場などの賃料を得る権利が該当します。
このほかに、自分が入居者から預かった敷金については、次のオーナーへ引き継ぐ必要があります。
敷金の受け渡し方法は、アパートの売却代金とは別に渡すのが一般的ですが、売買契約書に受け渡し方法を記載することがポイントです。
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アパート売却時に価格を左右する要素
できるだけ高値で経営するアパートを売却したいならば、どのような要素が価格を左右するかチェックしておきましょう。
要素①立地の良さ
賃貸物件として貸し出すためのアパートの売却価格は、立地の良さに左右されます。
どのようなアパートであれば立地が良いと感じられるかは、生活がしやすい場所かどうかで判断できます。
具体的には、駅から歩いてすぐの場所にあるアパート・買い物に便利な大型の商業施設の近くにあるアパートなどが、立地の良いアパートです。
ファミリー向けのアパートであれば、駅と商業施設からの近さにくわえて、学校の近く・病院の近くなどが立地の良いアパートの条件と考えられます。
要素②建物の状態の良さ
アパートの建物の状態は、売却価格を左右する要素です。
長年賃貸物件として貸し出しているアパートは、各住戸・共用部分などが劣化します。
こうした劣化を適切にメンテナンスできていれば、状態が良いと判断され、高値での売却が期待できます。
反対に、劣化・損傷部分をメンテナンスせず放置している場合、次のオーナーが修繕することになり、そのぶんだけ安値での取り引きになるのが一般的です。
また、修繕が必要な部分が多いと修繕費用が高額になることから、買い手が見つからない可能性があります。
アパートを売却する前には、できるだけ予算を抑えながら、買い手に悪い印象を与える部分は修繕するのがおすすめです。
要素③収益性が高い
アパートの売却価格は、立地・建物の状態のほかに、どのくらいの利益を生み出せるかといった収益性に左右されます。
収益性を判断するには、空室率と家賃水準を見てみるのがおすすめです。
空室率が高いと収益性が下がりますが、満室状態であれば高い収益性が維持できます。
また、満室状態であっても家賃が相場より安いと、収益性は下がってしまいます。
そのため、周辺の似た条件の賃貸物件と比較して、家賃水準が平均以上かどうかも、アパートの売却価格を左右する要素です。
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まとめ
アパートを売却する場合、全体の流れは不動産会社の査定から始まり、売買契約の締結と引き渡しへと進みます。
アパート売却では、入居者ごと引き渡すオーナーチェンジ物件となるのが一般的で、入居者の状況把握などが注意点です。
できるだけ高値でアパートを売却したいならば、立地の良さ・建物の状態の良さ・収益性の高さといった、価格を左右する要素をチェックしてみてください。
朝日ホームズ
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